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設計租房REITs產品須跨越三道門檻
上海易居房地產研究院研究員 嚴躍進
針對住房租賃的房地產投資信托基金(REITs)產品設計，落地的可能性有多大，中間的障礙又有多少？
嚴格地說，目前將國內住房租賃市場和RETIs產品設計進行捆綁，略有超前意味，因為兩個領域的資金流動模式並不匹配。從租房市場來看，依然面臨不規范運行的問題。如租賃戶並沒有預期中的穩定、租金收益也沒有預期的高，即使在一線城市也是如此。在不動產登記制度推進過程中，存量住房的持有成本在加大，投資客是否偏好租賃模式也將面臨很大的不確定性。從政府層面打造的公租房產品看，部分公租房位於城市郊區，其市場迎合程度也遠遠沒有預期的大。圍繞此類產品而設計REITs，自然有障礙。
從REITs的角度看，其追求投資收益的過程將高度依賴租金回報。具體分析，其對租金收益有以下兩個嚴格要求：第一是要具備穩定性。租金背後的現金流若缺乏穩定性，那麼此類REITs產品所承諾的收益水平就難以得到保證。第二是要具備較大的規模。若沒有規模較大、成熟的租賃市場，REITs產品的設計或僅僅隻能停留在試點層面，而缺乏大規模推廣和復制的可能。
如此看來，若用常規思路設計這樣一款產品，可能會陷入被動局面。這也反映瞭目前在推進REITs產品設計的過程中，缺乏各類安全感。要想真正推進，就要突破各類障礙。總體來說，租房REITs產品設計需跨越三道門檻。
第一道門檻是租金回報率應如何提高。從國外REITs產品設計的過程來看，確保一個現金流穩定的租賃模式，是讓投資者放心認購RETIs產品的前提。在現階段試點過程中，需要從專業化的角度進行設計。而從專業化運營角度出發，在形成規模效應的同時，勢必提高租賃收入和REITs產品的投資收益。
第二道門檻是如何改善投資者對此類產品的偏好。坦率地說，在前期試點過程中，若投資收益率沒有達到預期，地方政府或采取財政轉移支付的方式來彌補此類投資的虧損，即政府買單。但未來若大規模推廣，市場又該如何填補這樣一個空洞呢？
跨越這一門檻，關鍵是要實現REITs產品特性和投資者投資思路的無縫銜接。對於租賃市場而言，租金回報是細水長流的模式。對於投資者而言，若有足夠耐心，自然願意來投資此類產品。比如對於壽險公司而言，其保單收入和未來養老金支付面臨大的周期跨度，即整個周期相對長，需要同樣期限的投資項目作匹配。租房REITs產品自然比較吻合此類投資需求。
第三道門檻是配套制度如何創新。從住房租賃市場看，若能夠積極創新和打造一些配套政策和平臺，完全可以加速推進頗具誘惑力的REITs產品。
若地方政府能夠積極搭建“住房租賃信息政府服務平臺”，就能有效消除租賃市場信息不完備的問題。借助大數據的分析思路，既能讓投資者更瞭解租賃市場的冷熱板塊，也能掌握租房市場背後變動的需求。通過這樣一個平臺和對此類需求總量及結構的預測，將使得此類產品的開發更有的放矢，即減少產品開發過程中的摩擦因素，降低產品開發的成本。
新一屆政府對地方政府行政效率的提高也提出瞭明確要求。這一思路自然應該植入到租房REITs產品的設計層面。未來若能加快此類金融產品創新的行政審批效率，則對於防范資金沉淀風險、鼓勵社會資本進入等都是一個利好。打通基金設立、項目運作、資金退出等層面的各類障礙，將使得租房市場REITs產品的試點真正跨越各類門檻，進而在試點和推廣方面邁開腳步。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-28/16155966116219148091656.shtml
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