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  樓市是否少瞭主心骨

  如果把范圍擴展到全國，將時間拉回2013年，數據已經有瞭變化。

  沒有新的調控政策出臺，也沒有放松既有的調控政策，市場的反應反倒有些不知所措。

  進入3月，房地產企業供應開始加速，到目前為止，北京已經有16個項目入市，提供的新建住宅達到5300套。各傢中介也開始頻繁地給客戶打電話，但3月的成交量依然跌到最近6年來的同期最低值。

  從土地供應看，2013年，全國一線城市土地成交額創歷史新高，達到瞭5127億元。地價高企的結果是，房地產企業負債明顯提高，如果市場不景氣，房地產企業利潤率會下滑。

  中原地產研究部統計數據顯示，3月北京樓市合計簽約量在1.6萬套左右，其中，二手房成交在8800套左右，新建住宅簽約7000餘套。去年3月，北京二手房的成交量為43780套，也就是說，今年3月北京二手房的成交量僅為去年同期的20%。

  如果再把時間軸拉長，今年一季度，預計北京樓市簽約僅為4萬套，同比下調瞭65%左右，為最近6年同期的最低值。

  而在張大偉看來，探討樓市調整，最關鍵的因素是供需比，即使是在一二線城市，供需兩端都會有變化的可能性。

  根據中國人民銀行的調查，對下季房價，32.5%的居民預期"上漲"，47.2%的居民預期"基本不變"，7.5%的居民預期"下降"，12.8%的居民"看不準"。這種心理預期是否會影響今年北京樓市的走勢？

  2013年，北京樓市以成交大漲收官。按照北京市住建委的數據，2013年北京全年住宅總銷售額為2340億元，相比2012年上漲瞭4.4%。這種熱度沒能延續到2014年，1月過後，市場就遲遲走不出冬季。

一季度北京樓市簽約量6年最低 漲幅放緩或成主基調

  增幅放緩或是今年主基調

  汪麗娜告訴記者，這幾年，北京居民為瞭排隊買經濟適用房、兩限房都不敢換工作、不敢漲工資，就怕收入不合標準。"表面看起來好像是得到瞭保障房，但對國傢經濟發展有什麼好處？"

  今年2月，在北京某高校的一次演講中，全國工商聯房地產商會會長聶梅生就拿出瞭一組數據。在2008年~2013年，全國平均房價漲幅最大的年份是2009年，漲幅超過21%。但在2013年，全國房價同比漲幅年初是18.8%，年底為7.7%。

  與市場這種微妙的心理變化相對應的是，北京樓市庫存量開始回升。馬年春節前，北京樓市庫存量一度跌落至5.56萬套，而目前，這個數字增加瞭近4000套。如果庫存量不斷增加，就意味著樓市觀望情緒的加重。

  "這就是說，在全國范圍內，房價同比漲幅是在下降的。"聶梅生說，今年，這個趨勢應該不會變。

  與過去幾年相比，今年3月，北京樓市多少顯得有些沒有主心骨。胡景暉說，以前的狀況是政府越說房地產，房地產越漲，今年相反，政府工作報告基本沒怎麼提，市場反倒掀不起熱情瞭。

  2014年一季度，中國人民銀行[微博]在全國50個城市進行瞭兩萬城鎮儲戶問卷調查，結果顯示，64.3%的居民認為目前房價"高，難以接受"，未來3個月內準備出手購房的居民占比為13.2%，是1999年以來的較低值。

  值得註意的是，就在3月，北京南六環住總與萬科聯合開發的一個樓盤入市，原計劃的精裝修改成瞭毛坯，單價22000元每平方米，這樣的價格低於購房人的心理預期，300多套房源半天之內就一售而空。

  政府工作報告中有關房地產的內容重頭是完善住房保障機制，針對房地產市場調控的表述僅僅58個字：針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。

  "在我們的觀察中，很多人被限購限貸政策困住瞭，也有一些群體存在不小的資金壓力，還有一部分人對於後期市場存在看空預期。"胡景暉說，目前這個階段，北京樓市進入瞭一個相對的冷靜期。

  與此同時，以往的樓市調控長效改革還在繼續推進，既有的調控措施尚未顯現退出的跡象，一些政策開始進一步收緊。以信貸政策為例，受到金融政策收緊的影響，很多銀行已經不願再做房地產信貸，尤其是個人住房貸款業務。

  中國房產信息集團(CRIC)研究中心對全國22個城市的69傢銀行分支機構進行調研，結果顯示，相比2013年年末，僅剩兩傢銀行仍有優惠利率，近四成銀行的首套房貸利率上升5%到15永和農地貸款%不等。從全國來看，全國近九成銀行首套房貸利率升至基準甚至上浮5%到10%，個別上浮甚至高達20%。

  信貸政策的收緊對購房人來說相當於購房門檻被提高。假設北京南六環一套新建住宅，總價200萬元，首付30%，貸款140萬元。由於銀行貸款利率從去年年底的8.5折變為基準利率上浮5%，貸款140萬元的30年貸款期月供就從之前的8008元每月，上升到9199元。30年增加的利息高達43萬元，就相當於房價200萬元的21%，這是實實在在的購房門檻。

  也有另一種看法，中國社科院經濟所研究院汪麗娜告訴記者，去年北京樓市的交易量大量釋放，今年一季度交易量不如以往是正常表現，因為需求也是要積累的。

  數據顯示，2013年北京市新建住宅、二手住宅交易量達到281696套。其中二手房全年總成交量為162746套，環比2012年的14.35萬套上漲13.4%，是最近3年的最高點。

  "不僅如此，限購、限貸政策都沒有退出，很多人都因為政策無法買房。"汪麗娜說，3月的樓市交易量下滑並不能真正體現北京樓市的真實需求狀況。

  業界認為，幾方面的因素造成瞭今年北京樓市開年的遇冷：信貸未放閘、限購限價未退出、自住型商品房供應增加、2013年的量價齊漲等。

  而這樣的日光盤並非唯一。"市場的這種觀望不會持續太久，但今年大幅上漲的局面估計也難再現。"胡景暉說。

  不論是一手房還是二手房，市場都將焦點放在瞭3月。按照慣例，全國兩會召開的3月，有關房地產市場的政策調整也會隨之出爐，市場走向基本確定。讓市場陷入迷茫的是，全國兩會前後，有關房地產市場的政策走向毫無顯現。

  多年來，北京樓市都基本與季節變化波動：每年3月開門紅，五六月市場放量，再往後迎來金九銀十，然後在冬季進入交易淡季，周而復始。

  "在房地產市場，樓市的走勢很多時候取決於政府想要什麼。"汪麗娜告訴記者，這幾年政府在保障房上設計瞭很多名目，在土地供應上也占用瞭商品房的空間，客觀上會造成高價商品房樓盤的大量出現。當商品房用地被擠占，商品房用地價格就會上漲，地價上漲之後，房價也會隨著水漲船高。

  偉業我愛我傢集團副總胡景暉告訴記者，今年3月北京樓市的交易狀況比2月要好，但肯定無法與過去幾年相比。

  在汪麗娜看來，近期國務院出臺的城鎮化發展戰略規劃中提到要發展二手房、租賃房，這些都是我國房地產市場的短板。"在北京，一套市價200萬元的房子租金能有多少，按租售比來算完全不合理，跟投資、投機根本不沾邊，政府為什麼還要限制購買，限制購買會帶來租賃市場短缺、租金上漲。"

  傳統的開門紅為何變成溫吞水

  剛剛過去的3月，北京天氣陡然升溫，3月30日，南郊觀象臺的氣溫午後最高時達到瞭25.9℃，打破瞭近10年3月下旬最高氣溫紀錄。不過，與天氣相比，樓市尚未迎來春天。

  "在需求層面，大部分購房者都要借助貸款等信貸工具。一旦信貸收緊，需求可能會明顯萎縮。"張大偉說，中國樓市在歷史上還沒有出現過持續3年以上的連續高漲，北京樓市持續一年多的暴漲後，市場理性回歸恐怕是自然的選擇。站在這個角度來看，2014年北京樓市不論交易量還是價格，上漲的幅度可能都要放緩。

內容來自sina新聞

  中原地產研究部的數據顯示，2014年1月，北京全市二手住宅網簽總量8772套，環比上月下跌20.1%，與2013年1月同期的網簽量相比下跌55.2%。2月的數據更難看，北京全市二手住宅網簽總量5441套，環比上月下跌38%，與2013年2月同期的網簽量相比下跌46%。這是2012年1月後，北京二手房交易量最低的一個月。這期間，北京的一手房市場甚至連續兩周多無新盤入市。

  中原地產首席分析師張大偉告訴記者，2013年，北京樓市呈現的是恐慌性購買，經過一個冬天。現在轉變開始出現恐慌性觀望的苗頭，購房者害怕高點入市，擔心後期價格會出現調整。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-02/07342670817.shtml

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