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  任 志強:要想控房價,就要把市場的供應問題解決掉,如果不解決,不管有沒有限購令,房價都會漲。2007年曾培炎副總理有一個特殊的報告,叫用增加供給的方 式來平抑房價,但隨後又被否定瞭,變成兩防:防止投資過熱、防止通脹。如果2007年能堅持用供應平抑房價,我想不超過兩年,房價快速上漲的現象就不存在 瞭。

  此次國務院發展研究中心公開的"383"方案,能否全數被中央采納還不得而知,不過在不少人眼中看來,這依然是為樓市調控未來的長效機制勾勒出基本的線條。南都記者亦對照"383"方案中涉及到房地產方面的內容,采訪瞭多位業內專傢進行解讀。

  [預測]未來房價仍會堅挺?

  朱 欣苑:房產稅對於平抑房價有一定作用,但房價最終由供需情況決定,供應是影響房價的重要因素,如果市場供應跟不上,也會導致供需失衡,房價上漲。政府在采 取限購政策後市場仍供不應求,因此房價的問題更多地存在於供應層面,除非供應量能集中大幅增加,房價才有下降的可能。

  朱欣苑:戶籍制度取消後,教育、醫療、養老方面的城市限制將不復存在,這將直接影響到房地產市場,剛需買傢也不會因為買不起房就影響到落戶、結婚,孩子就學等問題,這將減輕一部分被迫買房的剛需人群的壓力,一部分沒有能力買房的剛需人群就不需要再被房子綁死瞭。

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  其實近十年來,中國房價可謂越調越 高,政府密集出臺瞭一系列房地產調控政策,"限購"、"限貸"等行政性政策長期處於主導地位。不過如今來看,行政性手段一方面面臨長期使用後的政策效應遞 減;另外也逐漸顯現出扭曲市場關系、造成房價報復性反彈等弊端。因此今年以來,業界也一直期待著樓市調控的長效機制出臺,以代替以往那些臨時性行政措施。



  彭 澎:未來的房地產長效機制將會圍繞房產稅來展開,但房產稅在實施的力度和廣度上能否統一思想還不得而知。之前有傳聞說北京不參與房產稅試點,這就影響瞭政 策實施的廣度;深度方面則主要在於隻對增量房征收還是增量、存量房一起征收,如果兩者一起征收,房產稅的沖擊將非常大。個人估計房產稅擴大試點的動作會比 此次上海、重慶的做法猛一些,以人均60平方米以上為標準征收的可能性不大,增量房和第三套房應該會開征房產稅。



  彭澎:戶籍制度改革對房地產市場的影響很復雜,很難判斷,但從理性角度看,未來房價仍會堅挺,但上升的趨勢會變緩。

  朱欣苑:政府強調 未來要建立房地產調控的長效機制,減少行政手段的幹預,用市場化的手段來解決房地產領域的問題,這其中主要包括瞭土地市場的供應調節和稅收調節兩個方面。 房產稅一方面能解決土地財政的問題,另一方面還能通過稅收抑制投機、投資的行為,減少目前一人持有多套房的現象。

  彭 澎:上述改革最直接的影響是拆遷難度減小,降低土地價格。因為目前的操作模式是政府征收土地後賣給開發商,政府在中間賺取差價,以後農民擁有集體土地處置 權後可以減少中間環節,改革後土地成本有望降低,市場上或許會出現新型的房地產產品,比如會有小產權房進入市場等。但如果政府沒有征地的差價收益,是否還 會搞相關的市政配套建設,這部分投入是不是需要由開發商來承擔。

  不過,住房和城鄉建設部政策研究中心原主任陳淮在接受媒體采訪時則表示,目前長效機制是個眾說紛紜的話題,並無一個標準 答案。"我理解的長效機制,是充分發揮市場機制資源配置的主導作用,讓供求關系形成自我調節能力的機制;是不斷促進社會公平,保障多元、多樣、多層次的住 房需求得到最大程度的滿足,實現住有所居的機制。"他表示。

  此次發 佈的"383"方案,裡面提到的土地改革、財稅改革、金融改革等,則被視為樓市調控長效機制的組成部分。中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在接受中新社 記者采訪時表示,十八屆三中全會之後,中國樓市政策的大趨勢或由調控為主的短期壓制,轉換為以改革為核心的長效機制建設,更多地發揮市場在資源配置中的基 礎性作用。

  新 一屆領導人上臺之後,一直以來都沒有對房地產調控做出明確的表態,而近期在十八屆三中全會召開前陸續傳出聲音,被業界認為或意味著對房地產調控的動 向提前釋放一些政策信號。中國房地產學會副會長陳國強表示,無論是保障與市場並行的住房"雙軌制"還是"完善土地和財政政策",都是中央新一屆領導班子履 新後首次在房地產領域釋放比較明確完整的政策信息。

  有望抑地價緩解拆遷難

  所謂"383"方案,是由國務院發展研究中心主任李偉與發展改革委副主任劉鶴擔綱領銜,國研中心多位資深專傢參與寫作,是指包含"三位一體改革思路、八個重點改革領域、三個關聯性改革組合"的中國新一輪改革路線圖。

  [主要內容]用名義賬戶制統一各類人群的基本養老保險,基本養老保險基金實行全國統籌;醫保參保補貼實現費隨人走,社會保障卡具有補貼結算功能,並實現全國范圍的可攜帶,以打破社保雙軌制,並最終取代戶籍制度。

  [解讀]增量存量若一起收威力大

  北師大房地產研究中心主任董藩:我也主張行政手段徹底退出,但請得神送不得神,京、滬想還原為真正的市場,外地人不再受戶口、納稅證明、社保證明限制,隨便買房子,不是三中全會後可以立即做到的,至少明年大傢不要抱希望。



  彭澎:戶籍改革需要一個過程,目前一些中小城市居住三年以上可辦入戶,但大城市會走得慢一些,北上廣深這四個一線城市短期內還不可能這樣做。

  設立存款保險制度,建立金融機構破產退出機制,以並購重組方式處置利率市場化過程中的問題金融機構。推進匯率形成機制市場化和人民幣資本項目可兌換。十年內使人民幣成為主要的國際結算和投資計價貨幣,在局部市場成為國際儲備貨幣。



  朱欣苑:農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場,有解決房價一直上漲的根本問題:供需失衡。由於土地供不應求,加上土地財政問題嚴重,今年以來各城市一直不斷有地王誕生,未來可以從其它渠道增加土地供應,有望平抑土地價格。



  合富置業首席市場分析師龍斌:首先要分清哪一部分小產權房可以合法化,雖然都是集體土地上蓋出來的,有些建築是合法的,隻是交易不合法;而有些在蓋房子當初就是違建或者搶建的,這一類型不應該納入合法化的范疇。

  [主 要內容]建立富有活力的社會主義市場經濟體系,就是要大幅度減少政府對經濟活動的幹預,通過完善產品市場和要素市場體系,更大程度地調動各方面的積極 性,有針對性地調整或完善政府基本職能,減少貸款規模、土地指標、產能數量等行政性直接幹預手段,主要運用貨幣、財稅等總量手段改善宏觀調控。

  專題統籌:南都記者嚴艷

  廣 州市社科院研究員彭澎:這些措施會減少以集體名義建造的小產權房的發生,同時與房地產商會形成合作關系,而非之前簡單的征地關系,可以減少征地的難度。未 來農村的土地不再是一錘子買賣,農民可以以入股的形式參與房地產或其它產業的發展,比如成立股份制,獲得長期收益,共享發展利好,帶來就業等可持續發展的 積極影響。

  【放開戶籍】

  [預測]政府或增上萬億收入



  知名財經評論傢葉檀:小產權房之所以比周邊房價便宜三分之一甚至一半,就是因為去除瞭土地國有化的成本與土地交易過程中的大幅溢價。小產權房入市,補償金額成為關鍵,如果補償額高到與目前商品房市場價持平,小產權房就會失去價格優勢。

  采寫:南都記者嚴艷林廣徐鳳

  彭澎:如果增量房和第三套房征收房產稅,那麼會給炒樓、投資及投機者帶來影響,減少這類購房行為,導致房價下跌,從而使剛需買傢獲益。此外,如果人均60平方米以上征收房產稅,就不再需要限購政策來調控瞭。

  [預測]剛需買傢將獲益

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  龍斌:市場導向的金融體系,整體而言對於房地產是偏正面的。中國城市化率要提高到70%,還需要十幾二十年的時間,而在此時間內房地產依然有著足夠大的需求,作為一個仍具有良好發展的行業,自然可以獲得金融企業的青睞。

  新一屆領導人上臺之後,一直以來都沒有對房地產調控做出明確的表態,所有業界大佬也等待著即將開始的十八屆三中全會。明日,這個被視為將迎來改革 重大轉折點的會議將在北京召開,而日前中國官方高層智囊機構國務院發展研究中心首次向社會公開瞭其為十八屆三中全會提交的"383"改革方案總報告全文。 方案中,包括土地改革、金融改革、財稅改革等方面的著墨,都為房地產未來的路線描出瞭一幅藍圖。

  [解讀]未來農民賣地可獲長期收益



  短期內仍看不到可能?

  【房產稅】

  三中全會前夕釋放政策信號

  [主要內容]積極推進以房產稅和消費稅為主的地方主體稅建設。加快建立不動產登記制度。擴大房產稅試點范圍,盡快完善相關制度,一定過渡期後全面推開,並明確為區縣級政府主體稅。

  關鍵詞

  關鍵詞

  【限購退出】



  廣 州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為,上屆政府傾向於搞全國性的房地產調控,房價越調越高,長效機制一直沒有建立。本屆政府雖然還沒有系 統地對房地產行業進行定調,也沒有提出新的調控政策和具體的思路,但本屆政府務實和不搞"一刀切"的操作手法已經隱約可見。

383方案調控猜想土改抑地價?限購退房產稅上?

  在某些特殊情景如應對金融危機沖擊時,政府有必要采取一些行政措施,但轉入常規增長後,就要把本應由企業和市場來辦的事情交還給企業和市場。

  [解讀]樓市調控"去行政化"

  同 策咨詢研究部總監張宏偉:從樓市調控政策走向及趨勢來看,限購等行政化調控手段並不是一個長效性調控措施,遲早有其退出的一天。其實從目前來看,市場已經 呈現出限購退出房地產市場的跡象瞭。無論是從最近"深八條"、"京七條",基本上是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關系的角度來調控市場,沒有更多 地強調原有的限購等行政化手段和措施。像溫州限購再寬限一套的政策,也已經被接受,二三線城市限購也已經被"潛規則"破解。

  方圓地產首席市場分析師鄧浩志:這番話的意思就是今後將盡可能少用行政化的手段來幹預房地產市場,而是采用經濟、市場化的方式來處理。不過從目前的局勢來看,中國樓市仍處於供不應求的階段,行政化手段不會新增,但短期內也仍然看不到限購政策退出的可能。

  華遠地產董事長任志強:李克強曾經說好幾次,要砍掉行政對市場的幹預,但到現在還沒有看到他砍。我個人認為,三中全會就是砍這一刀的時候,也許這個對房地產市場粗暴的幹預的限購令,也會被砍掉。

  [主 要內容]允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場;對被政府征收土地,改原用途補償為公平補償,農民房屋按市價補償,被征地農民納入城鎮社保體 系;改政府賣地為國有土地資產經營,政府以國有土地所有者身份獲得土地權益,成立國有土地資產公司從事國有土地經營。

  [預測]要想控房價就要解決供應問題

  張宏偉:改革方向就是調控更加市場化,最終通過長效、可持續性、穩定有效的市場、經濟手段使房地產市場回歸以自住需求為主。有瞭樓市長效調控機制,限購等行政化手段也就可以退出市場瞭。

  鄧浩志:現在要是限購政策退出市場,將導致本來就緊張的供求關系拉得更緊,房價也可能出現大漲。隻有到中國樓市供應很充足的時候,限購才能取消。

內容來自sina新聞

  剛需買傢壓力不復存在?

  而就在10月29日,中共中央總書記習近平在中央政治局第十次集體學習時也表示,目前中國需要構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。要完善土地政策和財政政策,堅持市場化改革方向,滿足多層次住房需求。

  【小產權房】

  在同策咨詢研究部總監張宏偉看來,樓市調控長效機制,就是在完成住房信息聯網、不動產登記等長效機制基礎的工作下,從土 地、金融、財稅等多方面進行改革,而改革方向便是調控更加市場化,堅持"去投資化",最終通過長效、可持續性、穩定有效的市場、經濟手段使市場回歸以自住 需求為主。

  要轉正先得修改法律

  [主要內容]在集體建設用地入市交易的架構下,對已經形成的"小產權房",按不同情況補繳一定數量的土地出讓收入,妥善解決問題。

  [解讀]違建不應納入合法化

  【土地改革】

  小產權房補交土地出讓金的模式涉及到法律體系,畢竟按照現行的法律,小產權房要上市流通是不合法的,因此還必須先對現行的相關法律進行修正。

  [預測]一線城市房價影響不會太大

  [解讀]北上廣深短期內還不可能

  龍 斌:對於城市開發已經高度成熟的北上廣而言,中心城區已經很少小產權房瞭,大部分都處於遠郊,而且這些建築普遍低檔,因此短期內不會造成太大的影響。不過 從中長期來看,集體土地的大量入市,必將增加供應量,對於穩定房價有著積極作用。至於二三線城市,市中心可能還有大量集體土地,可很快影響到供應量。

  葉檀:現有的小產權房轉正,即使以每平方米千元的土地出讓金算,政府可增加萬億元收入,且短期不會影響房價,因為小產權房已有買主。如日後小產權房成為常態,就會顛覆現有市場。

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  【金融改革】

  調控長效機制浮出水面

  實力房企可獲得更優厚貸款

  [主要內容]以降低金融行業準入門檻、推進利率匯率市場化為重點,推動金融體系改革。應當抓住全球經濟再平衡的有利時機,建立一個市場導向、高效而富有彈性的金融體系,支持轉型升級和城鎮化進程;取消貸款利率下浮限制,擴大市場化定價的金融產品規模。

  經緯行研究總監朱欣苑:在中國過往的發展歷史中,一直存在工農業剪刀差的問題,即壓制農業產品的價格來保證和促進工業發展。土地改革的一系列措施使得農民在土地轉讓時得到公平補償,有利於改變歷史遺留問題,大力度地向農民傾斜,有著積極的意義。

  [解讀]房地產業更容易獲得融資

  龍斌:其實目前而言,金融對於房地產市場還是有很多行政式的命令的,比如限貸政策,不讓開發商從銀行獲得貸款,有意掐斷購房者運用金融杠桿等。金融是經濟發展的血液,建立市場導向的金融體系,隻要哪一個行業有好的發展,有融資的需求,就能夠獲得需要的資金。

  鄧 浩志:金融改革可以打通企業的融資通道,對於所有需要融資的企業而言都是利好,而房地產行業作為資金密集型的企業,將可以更容易獲得融資。此外,現在的利 率是非市場化的,向銀行貸款的利率還是比較低,而通過其他方式融資的利率就比較高,利率市場化就可以抹平兩者間的差距,實力型的房企也就可以在銀行獲得更 優厚的貸款。

  [預測]利率市場化利於房地產

  估計試點猛過上海重慶?

  鄧 浩志:即便再小的房地產企業,與其他行業比起來也算是大公司,利率市場化可以說是有利於房地產企業的融資的。至於人民幣在局部市場成為儲備貨幣,從目前情 況來看未來可能有東盟等一些與中國關系較好的國傢會局部采用人民幣來結算,對貿易可以產生一定的利好,不過對於房地產而言,這些地方並不是房企海外融資的 主要方向,影響不大。

  關鍵詞

  記者發現,就涉及房地產市場的 相 關改革政策而言,"383"方案包括有行政管理體制、土地制度、金融體系、財稅體系改革等幾方面。裡面如"小產權房轉正"、"房產稅"等方面的著墨,假如真正實行的話,勢必將對中國房地產市場產生重大的影響。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-08/08283706175.shtml
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