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  摩根大通近日將新世界發展評級下調至"中性",目標價也下調至11.1港元。目前新世界發展股價已經跌破10港元。高盛建地貸款南投埔里建地貸款預期明年及2015年新世界發展基本盈利隻有約70億港元,但明年資產凈值較現時股價折讓仍有54%。

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  今年以來,受香港政府房市調控等影響,香港房地產投機活動持續低迷。考慮到明年全球流動性將有所收緊,一些機構預計香港房價約有10%至15%的下調空間。由於擔憂香港房市持續轉冷,不少機構對香港本地地產股表示擔憂,以新鴻基地產、新世界發展等為代表的香港本地地產股均遭看空。

  對於另一傢香港本地地產公司恒隆地產,已有香港券商下調其盈利預測。匯豐證券認為,雖然恒隆專註於發展高素質資產,而且財務穩健,但由於預期公司"君臨天下"項目銷售緩慢及均價較低,因此下調公司在2013年-2015年的盈利預測幅度至9%-15%,目標價由31港元下調至30港元。

  據香港金融管理局三季報顯示,香港住宅物業市場在第三季度仍然沉靜。住宅物業市場交投於第二季度急跌後仍維持在低位,大約每月成交數量隻有3600宗,相比2012年平均每月6800宗的水平顯著下降。近期一手市場成交有所上升,但與去年情況相比仍屬疲弱。

  本地地產股遭看空

  對於香港本地地產龍頭之一的新鴻基發展,盡管摩根大通仍給予其"增持"評級,但也將目標價從128港元下調至111港元。該行認為,新鴻基在香港及內地的房地產投資質量較高,占資產凈值約62%。與其他發展商一樣,新鴻基地產同樣面臨市場的不利因素,但憑其以往的卓越營銷業績,該公司很可能跑贏同業。

  房價有下調空間

  香港金管局表示,今年以來房地產投機活動持續低迷,短期轉售交易等近乎絕跡。第三季度整體房價增幅放緩至0.9%,相比之下第一季度及第二季度增幅分別為5.4%及1.4%。不過物業估值依然偏高,房價與收入比率在第三季度達到14.6,相當於1997年的高峰水平,收入杠桿比率也遠高於50%的長期平均水平。租金收入與利率差距已顯著收窄,令物業投資的吸引力下降。

  值得註意的是,由於房價仍處在高位,不少機構均表示香港房價有下調空間。皇傢特許測量師學會(RICS)近日報告指出,比較過去歷史及全球因素,香港房價已被高估,高估幅度在30%至40%。由於需求量持續減少,RICS預期未來數月價升量跌的情況將會持續。目前市場對房價看法爭論十分激烈,其中大部分集中在可能的跌幅程度,RICS認為由於明年全球流動性將收緊,香港房價可能有10%至15%下調空間。

房市轉冷 機構看淡香港地產股

  由於擔憂香港房市持續轉冷的風險,不少機構對香港本地地產股均表達瞭擔憂的情緒。摩根資產亞洲首席市場策略師許長泰表示,對香港房市看法偏向於保守,因此對香港本地地產股後市態度謹慎。事實上,今年以來,以新鴻基地產、新世界發展等為代表的香港本地地產股在二級市場的表現慘淡,新鴻基地產今年以來跌幅接近16%,新世界發展跌幅達18%,恒隆地產跌幅接近20%,而同期恒生指數漲幅為2.26%。

  自去年香港政府推出多項措施調控房市以來,香港房價結束急速上漲的態勢,表現持續平穩,不過這種情況在明年可能發生重大變化。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-27/08132555270.shtml
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