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  大衛(化名)為幾天前錯過的一筆收購遺憾不已。若由他經手這筆收購,他所在的公司至多可以獲得上億元(交易額的0.5%至2%之間)的費用。

  2007年,李嘉誠的身傢比位列第二的李兆基多出50億美元,而次貸危機爆發後,2008年的排行榜中,二者間的財富落差拉開到75億美元。李嘉誠更擅於把握周期。

  長和系許多項目是在2005前獲得的。比如北京十三陵附近以及東四環姚傢園附近項目。長實2013年年報顯示,十三陵項目處於地盤平整中,估計完成日期將在2017年12月左右,而北京東四環姚傢園附近的逸翠園項目,預估完成日期在2017年6月左右。

  盡管李嘉誠對外澄清並非"撤資",但短短一年時間李氏傢族四筆物業出售,讓地產業內人士也感受到瞭首富的"去意"。縱使現在得出結論有些武斷,大衛認為,接連出售行為至少暗示瞭什麼。

內容來自sina新聞

  仲量聯行北京國際住宅部總監張宏表示:"無論是倫敦市中心區域還是外圍非核心地段,物業均大幅攀升。最顯著的是倫敦金融城和東倫敦地區,後者在2013年全年的住宅物業價格激增16.5%,高於整個倫敦中心地段12.2%的平均增幅。"

  盡管2013年長和系未在內地斬獲新項目,但和黃卻在倫敦金絲雀碼頭以東3.2公裡的英國海軍船塢舊所在地特福德,發展包括3500個住宅單位的綜合體。

  從歷史來看,每一次危機,對李嘉誠來說都是機遇。1996年的《福佈斯》全球富豪排行榜中,李嘉誠名列香港富豪第三位。但1997年亞洲金融危機爆發後,其財富反而在兩年內迅速暴漲,並於1999年首次坐上香港首富的寶座。

  由於開發周期"過長",2011年和2012年李嘉誠都不得不作出解釋。2012年,他在參加長和系的業績發佈會時,對長和系的囤地指責回應稱:"批評的聲音全是錯。"他表示,集團在內地的發展基本都是自有資金房仲二胎年息借貸增貸轉貸,並沒有貸款,因此"沒有一個項目不是希望能加快開工"。

  長周期投資

  "投資行為總是有進有退。"譽翔安合夥人王珂在接受21世紀經濟報道記者采訪時分析,長和系作為最早一批進入中國房地產市場的外資,曾代表那個時期的"先進生產力",充分享受到瞭政策紅利和物業的巨額增值;但現在,人民幣未來快速升值的可能性已大大減小,隻是其在相對集中的時間點進行套現,引發瞭撤資的猜想。

  這與國內主流房企的開發節奏完全不同,他們中的絕大多數都在忙著"高周轉,高去化"。過去數年,長實在內地樓盤的銷售額約每年15億至20億元。

  亦有業內人士評價稱,長和系之所以能做到"合法囤地",獲取土地增值收益,是因為其雄厚的資金實力,長實多年資產負債率不超過20%。

  在盈科中心被賣出的4月份,和記黃埔獲批在倫敦開發達10億英鎊(約129億港元)的綜合房地產項目;長實在北京的首個別墅項目"譽天下"開始路演。長江實業地產投資有限公司董事郭子威透露說,售價將比去年上調5%至10%。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/10314142165.shtml

  但在多次采訪和交流中,郭子威都表示,一切均屬正常。2013年7月,中糧集團以23.6億拍得孫河地塊,樓面成交價高達48000元/平方米。郭子威在同21世紀經濟報道記者在內的記者們交流時直言,"地王"有不理性的成分,並表示長實不會高價拿地。

  譽天下和中糧孫河地王相距不遠。該項目地塊是長實幾乎10年前通過收購獲得的。2008年首期別墅開始銷售,現在仍有600餘套別墅貨量。據21世紀經濟報道記者瞭解,按照長實的推盤節奏,別墅將在2016年才可能清盤,不過該項目還有公寓。

  經歷過多次"大蕭條"的李嘉誠更加保守,其投資組合更加多元化,投資足跡遍佈52個國傢。據和黃2013年年報顯示,其收入來源中,加拿大14%,歐洲41%(當中英國占17%),中國內地占12%,亞洲、澳大利亞及其它占12%,香港占15%。

  集團目前的土地儲備約8300萬平方尺,其中97%在內地,3%在英國與新加坡。從內地佈局來看,並沒有過分集中於某一城市。

  進退有據

  郭子威曾對21世紀經濟報道記者表示,在他看來,出售一些物業是出於資產配置的需要。

  經濟學傢郎咸平[微博]曾研究過最近被李嘉誠拋售的物業。如位於香港新界的嘉湖銀座,房屋出租率高達95%,但租金回報率隻有3.8%。廣州西城都薈廣場房屋出租率75%,回報率隻有3%。通過連番運作、拋售之後,李嘉誠地產投資的回報率,整體上漲到瞭55%。在郎咸平看來,李嘉誠通過低買高賣,精準地判斷出升值空間,果斷地買入或脫手,始終保持高投資回報率。大量的現金,低負債比例和互補的行業選擇,是李嘉誠控制風險的三大法寶。

  和記黃埔自1992年涉足內地房地產業務,2005年後拿地迅猛。2010年至2012年間,也有一輪擴張。

  2013年整整一年,李嘉誠旗下的和記黃埔(0013.HK)和長江實業(0001.HK)都沒有在內地拿地。

  在"限購"和"限貸"的雙重限制下,"譽天下"作為別墅項目,銷售也受到瞭影響。微弱的漲幅,每平方米30000元至35000元的售價,甚至可以在交房前分期付款,這亦被評價為淡市的應對策略。

  華遠地產(3.13, -0.11, -3.40%)董事長任志強[微博]曾經半開玩笑說,什麼時候李嘉誠把東方廣場賣瞭,才算真正撤資。而東方廣場早在2011年已被打包進入匯賢REITs(房地產信托投資基金)上市。李嘉誠仍擁有控制權,但股份被稀釋。通過資本運作後,該項目籌資超百億。

  大衛自稱和買方很熟。買方是房地產私募基金基匯資本,賣方是香港首富李嘉誠之子李澤楷旗下盈大地產(0432.HK),交易額高達9.28億美元(約合57.5億元人民幣)。

  仲量聯行預測,未來5年,倫敦乃至整個英國預計每年將有8%左右的持續2胎房貸專家利率多少免費諮詢試算增長。從這一點來看,李嘉誠其實是成功抄底英國。

  

香港首富李嘉誠地產經在眾人貪婪時 恐懼

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