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三四線樓市疲軟呈蔓延之勢 眾多中小開發商深度套牢

  業內人士分析,三四線樓市近年來經歷瞭一輪大躍進式的狂飆,特別是2010年一二線城市限購之後,大量開發企業湧入三四線城市,直接刺激房地產業單兵突進,並推動土地的大量釋放,商品房的海量上市。

  持續疲軟 三四線樓市拐點將至

  克而瑞研究中心近期發佈的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示,一線城市供求比僅為0.64,而三四線城市,例如甘肅武威供求比則高達8.06,山西大同供求比達到5.7,延安為4.34,均存在嚴重供過於求的現象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市不乏無人問津而遭空置的樓盤。

  房地產"大躍進"扭曲供求關系

  今年1月,與一二線城市火爆的土地市場相反,不少三四線城市表現低迷,多項統計顯示,三四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢。

  三四線樓市整體銷量也延續著去年下半年以來的低迷態勢。據中原地產的監測,今年1月份,25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套,連續3個月走低,創6個月新低,14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套,創下11個月新低。

  常州去年原本計劃大量推地,但乏人問津,最終隻完成瞭當年計劃賣地目標的一半。無錫一傢高端項目開發瞭900餘套住房,自去年6月開盤以來,至今僅成交78套,老板因資金鏈斷裂而"跑路",目前樓盤也被有關部門查封。

  淮安是蘇北地級市,該市市區人口不足60萬,近年來卻湧入380多傢開發商,而實際上有200傢左右這個市場就飽和瞭。一傢房地產開發商說,他這幾年在當地開發瞭三個項目,前兩個項目銷售不錯,第一個項目賣給瞭本地人,第二個項目賣給瞭外來投資者,第三個項目就找不到客源瞭。"照去年的銷售速度,需要七八年才能清盤。"

  "片面透支財力建新城新區醞釀巨大風險。"王樹華認為,城鎮化是國傢提出的戰略,但落實過程中一定要按經濟規律來辦。對於三四線城市的政府來說,一定是產業發展在先,就業與收入增長優先。隻要夯實瞭產業基礎,房地產自然會跟進。

  江蘇省政府參事室主任宋林飛表示,一些三四線城市前幾年因房地產快速發展,經濟增長和財政收入對於房地產的依賴過重,而且前期土地出讓越多,地方配套支出也就越大,欠賬也越多,對土地財政依賴也越深。

  降價促銷城市不斷增加。據中國指數研究院[微博]統計,今年1月,全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌,環比增加5個。而在房價下跌的城市中,有34個是三四線城市。



  當前一二線樓市與三四線樓市分化趨勢明顯,不同城市間樓市發展階段千差萬別,一刀切式的調控不合時宜。如何調動好、保護好市場積極因素是當務之急。

  開發商欠債"跑路"、"鬼城"頻現......近段時間,三四線樓市再次被推到風口浪尖,"積壓""虛火""泡沫""崩盤"等嗆聲不絕於耳。一些樓市遇冷,是普遍現象還是個別地方?是拐點將至還是階段性問題?記者就此進行瞭調研。

  房價快速上漲是造成三四線樓市遇冷的另一個因素。記者采訪的多個縣城,房價與幾年前相比幾乎翻番,讓一些人望房興嘆。

  據中國指數研究院統計數據顯示,2009年以來,我國部分三四線城市住宅市場供應規模大幅增長,營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列,待開發量在3000萬-8000萬平方米之間。僅從2011年到2012年11月末,營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米,幾乎是北京同期成交面積的2倍。

  土地放量後,開發商為瞭加速回籠資金而大量推盤,打破瞭樓市供求平衡。西部某個中等規模城市,市區超千萬平方米的大盤就有三個。記者采訪的部分東部縣城,幾乎每個縣城都有大片新建住宅區閑置。有的縣地處山區,縣城人口僅有幾萬,但樓盤開發量甚至超百萬平方米,足以容納縣城所有人口。

內容來自sina新聞

  曾是三四線房地產標桿的溫州和鄂爾多斯,房價急漲之後迎來暴跌。溫州房價自2011年9月開始,已連續30個月出現同比下降,一些高端項目價格"腰斬"。鄂爾多斯市康巴什新區部分項目崩盤,從每平方米近兩萬元降至1萬元以內,有些項目工地不僅遭遇停工,還面臨著農民工討要工資的窘境。

  物極必反,短期大量開發導致部分三四線城市供求關系惡化,大型開發企業紛紛"逃離"三四線城市。中原地產研究中心監測數據顯示,去年前三季度十大標桿房企雖然購地金額創出新高,但新增購地城市三四線城市占比為0。而眾多中小開發商則深度套牢,不知何時能度過寒冬。

  破解三四線樓市困局需多管齊下

  "個別三四線樓市暴露的危機再次警示我們,賣地吃飯式的發展已經走到瞭盡頭。"江蘇省社科院助理研究員王樹華介紹,國傢發改委課題組近期對12個省區的調查顯示,144個地級城市竟然要建200餘個新城新區。161個縣級城市中,提出新城新區建設的有67個,占41.6%。

  與此同時,少數房地產業曾經畸形繁榮的城市和地區則深陷泥潭,溫州房價已經連續30個月下跌,高端住宅價格幾乎"腰斬";不僅西部三四線樓市出現"風險集中區",江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區的多個三四線城市也因房屋存量巨大而被列入"鬼城"榜單。

  中原地產的張大偉表示,不是所有三四線樓市都存在泡沫,價格波動也未必造成樓市崩盤。但是越來越多的三四二胎房貸 二胎房貸 銀行怎麼貸款比較會過件線城市房屋庫存不斷走高,樓市面臨的風險加大,必須引起足夠重視。



  三四線樓市疲軟呈蔓延之勢二胎房屋

  中國房地產行業協會副會長胡志剛表示,三四線樓市如果處理得好,能夠走出低谷。中央對發展新型城鎮化已經進行瞭部署,隻有端正發展方向,完善公共服務配套,提升城市功能才能抓住機遇。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-22/10062618242.shtml

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