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  "這是從一個極端走向瞭另一個極端。"宋會雍補充稱,8000元/平方米的起始樓面地價對於該區域來說無疑是虛高的,6000元/平方米左右或許會是比較合理的價格。

  人口導入薄弱

  不少觀點認為,該地塊優越的區位及發展潛力是起拍價飆升的"本錢",甚至猜測出讓方之所以有膽量漲價31億重推地塊,必然已找好瞭下傢,或是已出現較多的意向買傢。

  該人士續稱,對比前後兩次相差甚遠的起拍價以及該地塊周邊的現實情況,出讓方難以逃脫"拍腦袋"定價之嫌。

  事實上,這幅"神奇"的土地最早掛牌出讓是在2012年2月20日雲林二崙土地貸款

拍腦袋的定價 上海徐涇地塊漲價31億業內看空

  但上海資深業內人士並不以為然:"目前還沒有聽說哪個企業對這塊地有興趣,關註目光更多是集中在起拍價突然飆升31億這一點上。"

  彼時,上海市青浦區土地儲備中心相關負責人在接受媒體采訪時曾表示,終止出讓的原因是要對出讓條件進行一些變動。

  時隔一年,再次掛牌,身價突然翻瞭3倍,上海青浦區徐涇鎮的這塊商辦用地近來可謂出盡瞭風頭。

  然而,剛剛掛牌半個月之後,出讓方宣佈暫時中止該出讓活動。而在今年1月4日,上海土地交易市場又發佈公告表示,根據出讓人要求,終止出讓徐涇鎮會展中心3地塊。

  根據彼時的出讓公告,徐涇鎮會展中心3地塊東至規劃六路西側紅線,南至規劃六路北側紅線,西至諸光路東側紅線,北至盈港東路南側紅線,出讓面積184292.8平方米,容積率為3,土地用途為商業,起始總價13.68億元,起始樓面地價2473元/平方米。

  "再加上早期南投水里土地貸款已有好幾個社區住宅項目進入該區域,因而業界對於該地塊的開發前景還是比較看好的。"宋會雍續稱,但是與之配套的商業用地的起始樓面地價僅為2473元/平方米,這顯然是不合理的。

  根據上海土地交易市場5月10日發佈的出讓公告,青浦區徐涇鎮會展中心3地塊(02-01)土地用途調整為商辦;出讓年限從40年修改成商業40年、辦公50年。地塊掛牌起始價上調30.55億元至44.23億元,折合樓面地價約8000元/平方米,較首次掛牌樓面地價高出5527元/平方米。

  對此,上海中原地產咨詢部總監宋會雍在接受觀點地產新媒體采訪時表示,該地塊最初的底價就很有問題,當時其周邊的住宅售價已達2萬/平方米上下,周圍也有地鐵站。而且商業用地在該區域還是比較稀缺的,根本就沒有城市廣場類的商業項目。

  但誰也沒有想到的是,終止出讓僅4個月之後,起始樓面價竟然從原來的2473元/平方米飆升至約8000元/平方米。

  "不過,這次的底價直接飆升至8000元/平方米無疑是拍腦袋的做法。"宋會雍進一步指出,眼下土地市場異常火爆,特別是最近出讓的幾宗世博片區地塊,有一宗的成交樓面價竟然沖破瞭4萬/平方米。因而徐涇鎮會展中心3地塊也開始較上勁瞭,樓面價直飆8000元/平方米。

內容來自sina新聞

 拍腦袋的定價

  "盡管該區域已有不少的社區住宅項目在開發,但其人口導入卻是非常薄弱的。這也就意味著,企業在做商業開發的時候需要較長的時間,待人口導入成熟瞭,其收益才能有所起色。"宋會雍坦言,如果地價定得太高會給開發商帶來很大的壓力。

  一位央企開發商代表的觀點與上述看法不謀而合。該開發商在接受媒體采訪時就指出,目前來看,虹橋商務區土地樓面地價在2萬/平方米徘徊,此前區域內多數地塊的起始樓面地價僅為1萬元/平方米左右。與此同時,這一類大型城市商業區域的發展,一般都要需要5-10年的時間陸續體現。所以,在虹橋商務核心區域發展尚未成熟的背景下,輻射帶商務區開出近1萬元/平方米的起始樓面地價,有點偏高。

  宋會雍進一步表示,目前來看,徐涇這邊的人口的集中度不夠,同時,新開發的項目人口導入很慢,甚至有一些項目根本就沒有賣動。

  據介紹,徐涇鎮會展中心3地塊周邊的住宅項目,銷售速度都比較滯後,有幾個項目的銷售數據甚至比較難看,交易僅達3、4成而已。

  不得不提的是,金地天禦就是此類項目中的代表之一。據瞭解,作為金地集團在上海的首個天字系項目,金地天禦自2010年開盤以來僅完成3、4成的銷售。

  而談及徐涇鎮會展中心3地塊的出讓前景,宋會雍則坦言,8000元/平方米的起始樓面地價留給將來溢價的空間並不大。

  "底價成交或者稍微有一點溢價的可能性比較大,當然也不排除像世博地塊這種"發燒"的情況。"宋會雍表示,目前還沒有聽說哪個企業對這塊地有興趣。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-19/15142256359.shtml
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