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葉檀如果房價繼續上漲 未來樓市必然崩盤

"金九銀十"第一炮--長沙第35屆房交會

  區區90億美金並非國人在海外購房的全部,考慮到第三次移民潮之劇烈,地下金融之發達,通過其他途徑購買海外資產的遠遠不止這一數字。最近,對國人信心沖擊最大的事件,當然是李嘉誠拋售內地與香港資產,這是空頭的市場行為。

內容來自sina新聞

  房地產越火爆,對地方財政的貢獻度越大,緩解債務危機的能力越強,各方對於房地產的依賴度越高,這是無法解套的循環。

  如果房地產價格停止上漲,地方債務崩盤;如果房地產價格繼續上漲,則未來市場必然崩盤。崩潰的時間決定於民間資金存量,決定於民間對房地產市場繼續保持看好預期。與其他資產相比,房地產背後有地方政府之手,依舊是最抗跌的資產。

  如果房地產價格停止上漲,地方債務崩盤;如果房地產價格繼續上漲,則未來市場必然崩盤。崩潰的時間決定於民間資金存量,決定於民間對房地產市場繼續保持看好預期。與其他資產相比,房地產背後有地方政府之手,依舊是最抗跌的資產。

  資金集中到大城市,上一輪房地產限購曾逼迫房地產開發商湧入不限購的三四線城市,隨著調控的放松,開發商的資金再度聚焦於一二線核心城市,這些城市的人口與財富的集聚能力,被視為可以抵抗房地產泡沫崩潰的最厚冰層。

  不管李嘉誠的做空,內地地王頻出,北京新地王每平方米7.3萬元,已經與香港接近,如果上升1.5倍則可以與香港高地價看齊。在每平方米產出的單位GDP遠不如香港的情況下,這種地價是瘋狂的。

  怎麼辦?最好的辦法是讓民間現金夯實房地產市場,其次,提升單位面積的產出做實地價,而這兩點,前者是引誘民資,後者與加快改革提高效率是同一個意思。否則,房地產隻有硬著陸一條路。



  8月全國十大重點城市的住宅均價達到17871元/平方米,環比上月上漲1.49%,漲幅比上月擴大0.15個百分點,同比則上漲瞭12.18%,且已連續第10個月上漲,漲幅進一步擴大瞭1.12%。廣州、北京(樓盤)、上海(樓盤)等大城市的漲幅一馬當先。相比而言,洛陽(樓盤)、太2胎土地任何問題免費諮詢原(樓盤)等二線城市漲幅不高,而實體經濟與民間借貸鏈條同步崩潰的地區,房價出現大幅下挫,如鄂爾多斯(樓盤)、溫州(樓盤)、神木等地。

  另一個值得警惕的跡象是,房地產貸款有所收緊。這兩年房貸起起落落,隨著房地產市場升溫,房貸也隨之升溫。銀行放貸個人買房,金融風險全部囤積在銀行。

  情況正在發生變化,銀行貨幣收緊轉而追逐高利潤的中小企業貸款業務,房貸數量下行。據《中國證券報》報道,目前多數商業銀行的個人住房按揭貸款政策並未發生改變,但貸款發放方面與前期相比的確較為緊張,首套房貸八五折優惠利率"尚未絕跡",隻是申請門檻較高。筆者走訪瞭一些中介,房貸收縮幅度較大,而在三亞(樓盤),外地客買房除非具備一年以上的納稅與社保證明,否則無法貸款購房。

  貨幣不再像前幾年那麼泛濫,銀行與地方政府悄無聲息地收縮貸款范圍,以現金繳款夯實房地產的根基。一旦出現風吹草動,房價下挫,不會像鄂爾多斯一樣對銀行、民間借貸產生多米諾骨牌式的沖擊效應,最多像三亞目前一樣房價滯漲,但現金購房者有支付能力沒有使用金融杠桿,不會為回收資金瘋狂拋售房產,不會形成全面的金融危機。

  最後的跡象是移民潮中資金外流二胎房貸流程,去年可以統計到的、在美購房的中國資金為90億美元,成為僅次於加拿大的第二大群體。央視《經濟信息聯播》今年3月報道,美國國傢房產經紀人聯合會常務董事傑德史密斯表示:11%的國際銷售量都是來自中國買傢,特別是在高端市場,當然整個市場的國際銷售量隻有2%~3%,但中國就占瞭11%,而且這個數字還在不停增長。

  9月2日中指院發佈的 "百城價格指數"數據顯示,"百城房價"已經連續15個月環比上漲,8月百城住宅價格同比上漲8.61%,是連續第9個月上漲,並且漲幅比上月擴大0.67個百分點,廣州(樓盤)房價同比漲幅達24.15%,位列百城之首。而從環比來看,環比上漲的有71個城市,下降的隻有29個城市。

  房地產市場火爆到瘋狂,這是否意味著擊鼓傳花的遊戲已到尾聲?

  有幾個跡象顯示,房地產的絞索越來越緊。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-12/09053562666.shtml

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