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  接下來看看房地產企業融資渠道的分析。我們這裡主要是股本市場,就是上市再融資,我們看看這些基本的數據,在香港,今年已經完成瞭133億美元的融資,已經超過瞭去年全年,而且今年的債券融資占到絕大部分,有111億美元,股本融資、IPO都不多,比起今年債券的融資來講,整個的情況還是顯得要弱很多。今年債券融資之所以比較好,一個是美國國債收益率是創瞭它歷史上的低點。第二,境外投資人在今年初的時候,對中國的經濟發展還是有很好的期望,對於來自中國發行的債券的認購熱情相當高漲,另外,我們的結構發展得也很多,像金地是內地上市的企業,它利用結構的配置,在香港成功融資,萬科也在香港獲得融資,而且是非常低的一個利率,我們預計在今年年底、明年年初融資的利率會有小幅的上升。

  整體來看,從地產角度來講,現在行業是處於非常好的發展時期,無論是住宅還是辦公、零售物業,整個價格和量都出現上升的趨勢。在香港上市的公司來講,市值的最高點還是在2007年11月,最低點還是2008年的12月,現在還是處於一個中間的狀態,特別是今年,在香港上市的股票有上升的,也有微跌的。在境內上市的,萬科、保利的表現都非常好。整個合同的銷售情況都是非常不錯的,我們這裡統計瞭將近20傢房地產公司,整體來看,我們上半年比去年同期同比增長在40%以上。金地也做瞭差不多200億人民幣,萬科上半年做瞭850億人民幣,從目前的完成情況來看,完成全年的目標都是非常有把握的。

  今年從香港市場流出的資金還是比較多的,說話我們這個市場對資金的吸引力還是有所下降,特別是歐美市場,很多基金管理公司向歐美市場轉移得也非常快,所以一會兒我也會介紹到房地產公司在香港股市發行的情況,整體看來都不是很理想。債券市場,從今年1月份到5月份都非常好,美國國債5年期的收益率是0.5,10年期是1.7,加上利差,這個資金成本是相對非常低的,今年做得最低的是3月份,萬科在香港市場發的8億美元債券,利率是1.25,這是非常有優勢的。目前5年的是1.35%,10年的是2.58%,我們最近做的保利地產就是在1.35%的基礎上加瞭100個基點,這比3、4月的利率高瞭很多。

  這裡也是從這個餅圖的角度把剛才談到的事情再具體化。

  從資本市場的情況來看,今年的情況,境外的資本市場是非常活躍,無論是A股市場,還是香港的股票市場都表現得差強人意,美國、歐洲的股票市場,歐洲盡管有歐債危機,但我們看到歐洲所有的股票指數今年都是上升的,我們瑞銀的股票上升瞭大概60%到70%,今年整個西方的股票市場的表現強於亞太區的市場。

跌破瞭底價 上半年內房企香港上市總結

台北小額借款二胎年息內容來自sina新聞

  國內也有很多的產品,以信托為主,包括典當行,很多都在做地產的生意。剛才凌總講到地產占經濟總量的12%,地產對於整個金融貢獻方面要大大超過12%,可能有30%、40%超過這個貢獻。在融資方面,一方面我們看到境內的融資渠道受到各種各樣的控制,同時我們看到主要以紅籌公司為主的地產公司在香港的融資則是節節上生,今年有350億美元的境外融資,折合人民幣大約是2500多億元。為什麼我們現在看到地產公司手中的現金比較富裕,一方面是銷售回款比較好,另外一方面就是境外的融資渠道比較通暢。境外融資的很大一部分都是用於境內的還款,境外融資成本比較低的是萬科做的2.75%,高一點的大概是13%左右的水平,相對於他在國內拿信托,在成本方面還是能節省很多。特別是我們看到人民幣還是呈升值狀態,從今年年初的6.25%到現在的差不多6.15%左右,我們這些做境外債券融資的企業,都有匯兌的收益。當然我們也註意到現在各個方面在議論的,我們境內的資本市場,特別是境內的監管機構,有意在再融資方面通過一些管理的手段,從土地的監管機構、建築的物價機構之間有一些協動,可能會有一些新的考量、想法,所以大傢也看到,近期我們境內的地產上市公司也頻頻發公告,進行各種類型的再融資的安排。我們也看到,這個市場在停滯狀態下,其實我們的地產公司還是有各種各樣的方法,各種各樣的渠道獲得我們發展所需要的資金。

  這裡給大傢列示瞭一下,在香港上市的地產公司都發瞭一台中中區土地貸款輪債券,主要是利用今年非常好的窗口機會,我感覺是未來3到5年很難見到的機會,同時剛才也介紹到,也有像金地這樣的境內上市公司,通過結構性的產品在香港發行債券,也獲得瞭很好的效果。

  這邊給大傢簡單說一下在股本方面的一些融資。從首發來講,大傢看到,從去年到今年有5個,從再融資角度來講,今年融資最大的就是恒大地產的5.6億的再融資,上海實業做瞭5億美元的可轉債再融資,主要用於房地產。所以可以看到在境外市場上各種品種還是比較全的。但是應該看首發的活動還是比較平淡的,而且首發的價格也是非常低的,定價一般是在當年盈利預計的3倍到4倍。而且目前市場的表現也不是十分的好,像新城、旭輝、當代、金輪、五洲這幾個這兩年在香港上市的地產公司,除瞭旭輝在發行價之上,其它的還是在發行價之下,所以投資者對地產公司新股發行還是比較淡漠的,主要在發行過程中是通過他們的關聯公司,公司自己費瞭很多的力氣,找投資人方面也做瞭非常多的工作。我們現在看到香港市場繼續有一些正在香港聯交所審核的企業,大概還有十來傢地產公司準備在香港主板上市。我們瑞銀手上也有幾個案例,當然我們也跟這些地產公司的老總們在交流,境內市場現在上市以及再融資方面有限制,跟大傢去境外上升也有很大的關系。另外,大傢希望在境外市場有一個平臺,這個平臺不光是股本融資,在債券融資方面更為容易,因為上市公司本身也更容易得到評級公司的評級。

  在境外你有平臺的時候,我們境內的公司也可以通過香港的平臺進行各種海外的銀團貸款的融資,就在今年已經有瞭十幾筆。另外就是我們在海外市場,開元通過瞭海外房地產信托基金的方式,以這種結構性的產品在境外融資,這也是我們境內的企業第一次在香港市場以信托基金的方式在香港市場發行融資。它是在今年的6月份發行,募集資金7億港幣,後市表現方面也非常良好。

  今天我主要是花點時間給大傢介紹一下在香港市場,由於境內市場受到的局限,大傢通過境外市場也獲得瞭很多融資,這麼多資金、這麼大的量,對我們地產業的發展起到瞭很大的作用,也會對我們國民經濟的發展產生很好的作用,謝謝大傢。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/09033465514.shtml

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