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內容來自sina新聞宜蘭支票貼現二胎年息

設計租房REITs產品須跨越三道門檻

上海易居房地產研究院研究員 嚴躍進

針對住房租賃的房地產投資信托基金(REITs)產品設計,落地的可能性有多大,中間的障礙又有多少?

嚴格地說,目前將國內住房租賃市場和RETIs產品設計進行捆綁,略有超前意味,因為兩個領域的資金流動模式並不匹配。從租房市場來看,依然面臨不規范運行的問題。如租賃戶並沒有預期中的穩定、租金收益也沒有預期的高,即使在一線城市也是如此。在不動產登記制度推進過程中,存量住房的持有成本在加大,投資客是否偏好租賃模式也將面臨很大的不確定性。從政府層面打造的公租房產品看,部分公租房位於城市郊區,其市場迎合程度也遠遠沒有預期的大。圍繞此類產品而設計REITs,自然有障礙。

從REITs的角度看,其追求投資收益的過程將高度依賴租金回報。具體分析,其對租金收益有以下兩個嚴格要求:第一是要具備穩定性。租金背後的現金流若缺乏穩定性,那麼此類REITs產品所承諾的收益水平就難以得到保證。第二是要具備較大的規模。若沒有規模較大、成熟的租賃市場,REITs產品的設計或僅僅隻能停留在試點層面,而缺乏大規模推廣和復制的可能。

如此看來,若用常規思路設計這樣一款產品,可能會陷入被動局面。這也反映瞭目前在推進REITs產品設計的過程中,缺乏各類安全感。要想真正推進,就要突破各類障礙。總體來說,租房REITs產品設計需跨越三道門檻。

第一道門檻是租金回報率應如何提高。從國外REITs產品設計的過程來看,確保一個現金流穩定的租賃模式,是讓投資者放心認購RETIs產品的前提。在現階段試點過程中,需要從專業化的角度進行設計。而從專業化運營角度出發,在形成規模效應的同時,勢必提高租賃收入和REITs產品的投資收益。

第二道門檻是如何改善投資者對此類產品的偏好。坦率地說,在前期試點過程中,若投資收益率沒有達到預期,地方政府或采取財政轉移支付的方式來彌補此類投資的虧損,即政府買單。但未來若大規模推廣,市場又該如何填補這樣一個空洞呢?

跨越這一門檻,關鍵是要實現REITs產品特性和投資者投資思路的無縫銜接。對於租賃市場而言,租金回報是細水長流的模式。對於投資者而言,若有足夠耐心,自然願意來投資此類產品。比如對於壽險公司而言,其保單收入和未來養老金支付面臨大的周期跨度,即整個周期相對長,需要同樣期限的投資項目作匹配。租房REITs產品自然比較吻合此類投資需求。

第三道門檻是配套制度如何創新。從住房租賃市場看,若能夠積極創新和打造一些配套政策和平臺,完全可以加速推進頗具誘惑力的REITs產品。

若地方政府能夠積極搭建“住房租賃信息政府服務平臺”,就能有效消除租賃市場信息不完備的問題。借助大數據的分析思路,既能讓投資者更瞭解租賃市場的冷熱板塊,也能掌握租房市場背後變動的需求。通過這樣一個平臺和對此類需求總量及結構的預測,將使得此類產品的開發更有的放矢,即減少產品開發過程中的摩擦因素,降低產品開發的成本。

新一屆政府對地方政府行政效率的提高也提出瞭明確要求。這一思路自然應該植入到租房REITs產品的設計層面。未來若能加快此類金融產品創新的行政審批效率,則對於防范資金沉淀風險、鼓勵社會資本進入等都是一個利好。打通基金設立、項目運作、資金退出等層面的各類障礙,將使得租房市場REITs產品的試點真正跨越各類門檻,進而在試點和推廣方面邁開腳步。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-28/16155966116219148091656.shtml

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