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  樓市是否少瞭主心骨

  如果把范圍擴展到全國,將時間拉回2013年,數據已經有瞭變化。

  沒有新的調控政策出臺,也沒有放松既有的調控政策,市場的反應反倒有些不知所措。

  進入3月,房地產企業供應開始加速,到目前為止,北京已經有16個項目入市,提供的新建住宅達到5300套。各傢中介也開始頻繁地給客戶打電話,但3月的成交量依然跌到最近6年來的同期最低值。

  從土地供應看,2013年,全國一線城市土地成交額創歷史新高,達到瞭5127億元。地價高企的結果是,房地產企業負債明顯提高,如果市場不景氣,房地產企業利潤率會下滑。

  中原地產研究部統計數據顯示,3月北京樓市合計簽約量在1.6萬套左右,其中,二手房成交在8800套左右,新建住宅簽約7000餘套。去年3月,北京二手房的成交量為43780套,也就是說,今年3月北京二手房的成交量僅為去年同期的20%。

  如果再把時間軸拉長,今年一季度,預計北京樓市簽約僅為4萬套,同比下調瞭65%左右,為最近6年同期的最低值。

  而在張大偉看來,探討樓市調整,最關鍵的因素是供需比,即使是在一二線城市,供需兩端都會有變化的可能性。

  根據中國人民銀行的調查,對下季房價,32.5%的居民預期"上漲",47.2%的居民預期"基本不變",7.5%的居民預期"下降",12.8%的居民"看不準"。這種心理預期是否會影響今年北京樓市的走勢?

  2013年,北京樓市以成交大漲收官。按照北京市住建委的數據,2013年北京全年住宅總銷售額為2340億元,相比2012年上漲瞭4.4%。這種熱度沒能延續到2014年,1月過後,市場就遲遲走不出冬季。

一季度北京樓市簽約量6年最低 漲幅放緩或成主基調

  增幅放緩或是今年主基調

  汪麗娜告訴記者,這幾年,北京居民為瞭排隊買經濟適用房、兩限房都不敢換工作、不敢漲工資,就怕收入不合標準。"表面看起來好像是得到瞭保障房,但對國傢經濟發展有什麼好處?"

  今年2月,在北京某高校的一次演講中,全國工商聯房地產商會會長聶梅生就拿出瞭一組數據。在2008年~2013年,全國平均房價漲幅最大的年份是2009年,漲幅超過21%。但在2013年,全國房價同比漲幅年初是18.8%,年底為7.7%。

  與市場這種微妙的心理變化相對應的是,北京樓市庫存量開始回升。馬年春節前,北京樓市庫存量一度跌落至5.56萬套,而目前,這個數字增加瞭近4000套。如果庫存量不斷增加,就意味著樓市觀望情緒的加重。

  "這就是說,在全國范圍內,房價同比漲幅是在下降的。"聶梅生說,今年,這個趨勢應該不會變。

  與過去幾年相比,今年3月,北京樓市多少顯得有些沒有主心骨。胡景暉說,以前的狀況是政府越說房地產,房地產越漲,今年相反,政府工作報告基本沒怎麼提,市場反倒掀不起熱情瞭。

  2014年一季度,中國人民銀行[微博]在全國50個城市進行瞭兩萬城鎮儲戶問卷調查,結果顯示,64.3%的居民認為目前房價"高,難以接受",未來3個月內準備出手購房的居民占比為13.2%,是1999年以來的較低值。

  值得註意的是,就在3月,北京南六環住總與萬科聯合開發的一個樓盤入市,原計劃的精裝修改成瞭毛坯,單價22000元每平方米,這樣的價格低於購房人的心理預期,300多套房源半天之內就一售而空。

  政府工作報告中有關房地產的內容重頭是完善住房保障機制,針對房地產市場調控的表述僅僅58個字:針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展。

  "在我們的觀察中,很多人被限購限貸政策困住瞭,也有一些群體存在不小的資金壓力,還有一部分人對於後期市場存在看空預期。"胡景暉說,目前這個階段,北京樓市進入瞭一個相對的冷靜期。

  與此同時,以往的樓市調控長效改革還在繼續推進,既有的調控措施尚未顯現退出的跡象,一些政策開始進一步收緊。以信貸政策為例,受到金融政策收緊的影響,很多銀行已經不願再做房地產信貸,尤其是個人住房貸款業務。

  中國房產信息集團(CRIC)研究中心對全國22個城市的69傢銀行分支機構進行調研,結果顯示,相比2013年年末,僅剩兩傢銀行仍有優惠利率,近四成銀行的首套房貸利率上升5%到15永和農地貸款%不等。從全國來看,全國近九成銀行首套房貸利率升至基準甚至上浮5%到10%,個別上浮甚至高達20%。

  信貸政策的收緊對購房人來說相當於購房門檻被提高。假設北京南六環一套新建住宅,總價200萬元,首付30%,貸款140萬元。由於銀行貸款利率從去年年底的8.5折變為基準利率上浮5%,貸款140萬元的30年貸款期月供就從之前的8008元每月,上升到9199元。30年增加的利息高達43萬元,就相當於房價200萬元的21%,這是實實在在的購房門檻。

  也有另一種看法,中國社科院經濟所研究院汪麗娜告訴記者,去年北京樓市的交易量大量釋放,今年一季度交易量不如以往是正常表現,因為需求也是要積累的。

  數據顯示,2013年北京市新建住宅、二手住宅交易量達到281696套。其中二手房全年總成交量為162746套,環比2012年的14.35萬套上漲13.4%,是最近3年的最高點。

  "不僅如此,限購、限貸政策都沒有退出,很多人都因為政策無法買房。"汪麗娜說,3月的樓市交易量下滑並不能真正體現北京樓市的真實需求狀況。

  業界認為,幾方面的因素造成瞭今年北京樓市開年的遇冷:信貸未放閘、限購限價未退出、自住型商品房供應增加、2013年的量價齊漲等。

  而這樣的日光盤並非唯一。"市場的這種觀望不會持續太久,但今年大幅上漲的局面估計也難再現。"胡景暉說。

  不論是一手房還是二手房,市場都將焦點放在瞭3月。按照慣例,全國兩會召開的3月,有關房地產市場的政策調整也會隨之出爐,市場走向基本確定。讓市場陷入迷茫的是,全國兩會前後,有關房地產市場的政策走向毫無顯現。

  多年來,北京樓市都基本與季節變化波動:每年3月開門紅,五六月市場放量,再往後迎來金九銀十,然後在冬季進入交易淡季,周而復始。

  "在房地產市場,樓市的走勢很多時候取決於政府想要什麼。"汪麗娜告訴記者,這幾年政府在保障房上設計瞭很多名目,在土地供應上也占用瞭商品房的空間,客觀上會造成高價商品房樓盤的大量出現。當商品房用地被擠占,商品房用地價格就會上漲,地價上漲之後,房價也會隨著水漲船高。

  偉業我愛我傢集團副總胡景暉告訴記者,今年3月北京樓市的交易狀況比2月要好,但肯定無法與過去幾年相比。

  在汪麗娜看來,近期國務院出臺的城鎮化發展戰略規劃中提到要發展二手房、租賃房,這些都是我國房地產市場的短板。"在北京,一套市價200萬元的房子租金能有多少,按租售比來算完全不合理,跟投資、投機根本不沾邊,政府為什麼還要限制購買,限制購買會帶來租賃市場短缺、租金上漲。"

  傳統的開門紅為何變成溫吞水

  剛剛過去的3月,北京天氣陡然升溫,3月30日,南郊觀象臺的氣溫午後最高時達到瞭25.9℃,打破瞭近10年3月下旬最高氣溫紀錄。不過,與天氣相比,樓市尚未迎來春天。

  "在需求層面,大部分購房者都要借助貸款等信貸工具。一旦信貸收緊,需求可能會明顯萎縮。"張大偉說,中國樓市在歷史上還沒有出現過持續3年以上的連續高漲,北京樓市持續一年多的暴漲後,市場理性回歸恐怕是自然的選擇。站在這個角度來看,2014年北京樓市不論交易量還是價格,上漲的幅度可能都要放緩。

內容來自sina新聞

  中原地產研究部的數據顯示,2014年1月,北京全市二手住宅網簽總量8772套,環比上月下跌20.1%,與2013年1月同期的網簽量相比下跌55.2%。2月的數據更難看,北京全市二手住宅網簽總量5441套,環比上月下跌38%,與2013年2月同期的網簽量相比下跌46%。這是2012年1月後,北京二手房交易量最低的一個月。這期間,北京的一手房市場甚至連續兩周多無新盤入市。

  中原地產首席分析師張大偉告訴記者,2013年,北京樓市呈現的是恐慌性購買,經過一個冬天。現在轉變開始出現恐慌性觀望的苗頭,購房者害怕高點入市,擔心後期價格會出現調整。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-02/07342670817.shtml
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