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  "這個情況是可以想見的,"中國房地產研究會副會長顧雲昌在接受本報記者采訪時表示,小產權房入市是大勢所趨,"關鍵是怎麼補繳土地出讓金的問題,這是個很麻煩的事兒"。

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內容來自sina新聞

轉正預期升溫 京小產權房漲價

  據記者調查瞭解,沙河附近的這些小產權二手房的價格多在每平方米8000元左右,部分設施好點的樓盤如翠湖灣甚至已逼近每平方米萬元。即使小產權房價格漲幅不小,但與周邊大產權項目房價相比,仍有很大的空間。

  在"383方案"公佈後,雖然不少人士已指出這並非最終的政策,而僅僅是個改革思路,但其對於市場以及民眾的預期都帶來瞭不小的影響。"按限購規定我已經不能買房(指正規商品房)瞭,但看政策很有可能給小產權房轉正,就過來看看,真到那一天,就算補差價,也應該能賺不少。也算是一項投資瞭。"在實地查訪中,一位五十多歲的中年婦女這樣告訴記者。

  根據全國工商聯調研得出的數據,從1995年到2010年,全國小產權房建築面積累計超過7.6億平方米,相當於同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。其中"十一五"時期,小產權房竣工規模就達到2.83億平方米。

  以綠城雅居為例,該小區為50年小產權房,在2012年5月時,價格還在5700元~6000元/平方米,而如今它的房價已升至7500元~8500元/平方米,漲幅超過25%。"近一個月每平方米就漲瞭一千多元,前兩天新方案剛有消息,業主馬上要求加價,一套兩居室要多加兩三萬元。"一傢地產中介人士向記者直言,每次政策的"風吹草動",都能讓小產權房熱起來,"這政策肯定利好啊,雖然不知道具體什麼時候能轉(正)。這幾天,我幾乎每天都能做成兩三單交易,之前都是好多天一單"。

  近日,在"383方案"公佈後的一個星期內,記者先後兩次來到昌平區沙河鎮,這裡可謂是小產權房紮堆。

  "轉正"預期升溫 京小產權房漲價 "主要有兩個問題,一是能不能入市要區別對待,二是入市後補繳多少土地出讓金也要區別對待。"顧雲昌向本報記者表示,隻有符合規劃的、沒有影響城市整體佈局的小產權房才可以讓它"轉正",嚴重違規的則應該依法查處。而對於可"轉正"的小產權房,怎麼補繳土地出讓金是個不小的難題。

  在北京地鐵昌平線沙河站東側,曾經的一個個村落早在數年前就已漸漸被一片片拔地而起的住宅樓所覆蓋。據一地產中介人士介紹,僅該片區域內就有綠城雅居、翠湖新城、綠城新幹線等多達14個小產權房項目,且多數已售罄,"這些樓盤現在都是二手房在售"。

  林波向記者表示,這一改變必須有個先後順序,"農村集體土地流轉本身就是一個比較長的過程,隻有這個問題先解決瞭,才有可能對其歷史遺留問題也就是小產權房進行處理。 "轉正"的難度也是可想而知的。

  "轉正"還隻是遠景

  小產權房"轉正"之路的漫長與艱難幾乎是業界共識。"小產權房有條件'轉正',我是贊成的,但這很難一朝一夕完成。它必須有前提,就是農村集體土地能夠流轉上市。"中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍在接受中國房地產報記者采訪時認為。

  "前幾天不是有個新方案嗎,說是快要給小產信託房貸二胎利率年息權房轉正瞭,第二天就有業主給我打電話,要在原來報價上加幾萬元。"在北京市小產權房頗為密集的昌平區沙河鎮,一位房產中介人員的介紹足以說明現在小產權房 "走俏"。

  即使是2012年被國土資源部通報的5起違法違規占地案之一的北京延慶夏都灣,雖然當年被北京市國土資源局延慶分局向延慶縣法院申請強制拆除,但如今也仍在銷售。近日,記者致電該樓盤,其銷售人員告知,目前項目已售出900多套,尚餘100多套在售,價格為6500元~6800元/平方米,"我們是回遷房,屬於新農村建設,已獲縣委、縣政府批準"。

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  "北京、廣州等城市有很多城中村,'383方案'公佈後,這些地方的小產權房就開始蠢蠢欲動,這種反應是因為人們的預期過於樂觀瞭。"克爾瑞集團研究中心副總經理林波在接受中國房地產報記者采訪時指出。

  但這種樂觀並非沒有依據,小產權房雖然是城市建設治理多年的"頑疾,但依然存在。就記者調查瞭解,北京不少小產權房項目在登上北京市國土局"黑名單"被曝光查處後,目前仍在售賣,入住業主並未受到影響,其中就包括前述沙河地區的綠城雅居、翠湖新城、綠城新幹線、園林聖懋等項目。

  在一名房產銷售員的帶領下,記者來到瞭園林聖懋小區,該小產權房項目頗具規模,經數年開發目前已售至最後一期。"這個小區已賣得差不多瞭,就剩這兩套瞭,現在賣得特別快。"該銷售人員告訴記者。

  近日,一紙"383"改革方案讓沉默已久的小產權房再度進入人們視線,其中方案中提出以"允許農村集體土地入市"為主旨的土地制度改革讓小產權房成為近期的焦點。

  而在非官方統計裡,這個數字則更為龐大。有關數據顯示,截至目前全國小產權房總面積或已超70億平方米。若按100平方米/套計,相當於全國有7000萬套小產權房。而北京小產權房社區容納的人口已達數十萬。

  其實北京小產權房就像是"正規軍"之外的一支"野戰軍",在房地產市場占有一定份額。在北京市國土局連續兩年公佈的小產權房名單中,昌平、房山、懷柔為3大重災區。在2013年最新通報的共計85處小產權房目錄中,昌平區占到近4成,多達33個,房山區和懷柔區則分別有23個和13個。

  人們對於小產權房"轉正"寄予希望並不隻是因為法不責眾,還與近幾年政策層面的悄然變化有關。

  2011年11月,國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部聯合下發瞭《關於農村集體土地確權登記發證的若幹意見》,明確指出"小產權房"不得登記發證。而不過數月,這一說法已有微妙的調整。2012年3月26日,國土部公佈瞭關於小產權房的處理新思路:先清理後治理。其以"在建和未售、侵占耕地的小產權房"為主要清理對象,目的在於"杜絕小產權房繼續發展",同時在北京等城市試點,同意在其周邊的農村集體建設用地上建設公租房,面向社會出租,但不許出售。

  雖然政策上有松動的跡象,但在業內人士看來,小產權房 "轉正"之路仍前途迷茫。

  "主要有兩個問題,一是能不能入市要區別對待,二是入市後補繳多少土地出讓金也要區別對待,"顧雲昌向本報記者表示,隻有符合規劃的、沒有影響城市整體佈局的小產權房才可以讓它"轉正",嚴重違規的則應該依法查處。而對於可"轉正"的小產權房,怎麼補繳土地出讓金是個不小的難題。

  "方案一出,(小產權房)房價就會暴漲,所以要有一個認定的截止日期,之前的進行評估,有條件認定,之後的就全部拆除,需要統一口徑,防止在最終方案出臺前又有大批小產權房應聲而出。"楊保軍指出。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-11/09452489256.shtml
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